livedoor不動産投資
2006年08月14日
不動産投資の儲け方講座��
さっそく２回目です。
前回でいきなり乱暴ですが「とにかく物件を購入する」というアドバイスをしました。これは中古のアパート、マンションなどは購入してみないと分らない、机上の空論では計れない部分も多いので、まずは購入すると言うスタンスで考えると言う意味であります。
間違っても何も考えないで購入してはいけません。
今回は、購入する上での判断基準をアドバイスします。
当社でも購入を検討する物件があった場合の判断基準にしておりますので、十分参考になると思います。
まず、『安く買う』と言うことです。
当たり前の事ですけどこれが出来ない方が多くいます。
その物件単体の利回りも大事ですが、近隣の相場からその物件自体の価値を判断します。
次に『駅から近い物件を買う』です。
賃貸のニーズの約７０％くらいは駅を利用するニーズだと考えています。
その為、駅から遠いと言うだけで入居率がだいぶ下がります。
これは特に大事かも知れません。
最後に『迷ったら買うな』と言うことです。
私達も判断に迷う事があります。しかしギリギリまでその物件を調査して、調べ抜いても迷うときは購入しません。
ただ、自分達が何に不安があり、どこを迷っているのかキチンと把握してない『ただ迷ってるだけ』では何も発展はありません。
購入する際に多少不安があるのは、僕達も同じですがそれを物件調査で解消していく様にしなければ、チャンスがいくらあっても、いつまで経っても購入することは出来ません。
不動産投資の儲け方講座��
今日の一言
『不安は調査で解消する』
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不動産投資の儲け方講座��
たまには、真面目に不動産の事でも書きたいと思います。（多少乱暴な持論かもそれませんが参考にはなると思います。）
一時期ほどの過熱ブームではありませんが、一般的な投資として不動産投資もだいぶ定着してきたように思います。
マザーズオークションなどもあり、当社への不動産投資家の方からのお問い合わせも増えております。
しかし、株式投資などと大きく違い最初から大きな金額を借り入れするので、やはりほとんどの方は興味があり、検討はしてみるものの購入すら出来ない方が多いようです。
特に最初の一歩が踏み出せない方が多いのではないでしょうか？
今回は僕が今まで見てきて、感じたところをお伝えして行きたいと思います。
まずは、最初に思うのは、
『不動産投資に興味がある、良い物件があれば是非購入したい。』
と言う方は多いですが、実際僕達から見ても、これは『買い』だろうと思う物件すら購入できない方が多いと言うことです。
これを購入しなければ、いったい何を購入するんだろうと気になってしまいます。
『良い物件』と言うのは確かにひとそれぞれ判断基準が違うとは思いますが、それは自己で使用する為の住宅であって、投資、事業として行うのですから、利益が出るかどうかが最大の判断基準だと僕は考えます。
なんでもかんでも、物件資料に書いてある利回りや情報など鵜呑みにして、購入するのは危ないですが、投資をするに当たり何が良い物件なのか判断する目を養う必要があります。
と、言ってもこれは自分で経験して学ぶ事の方が大きいと思いますので、一番にまずは、目標・計画を決めて『とにかく物件を購入してみる』と言う事をお勧めします。
不動産投資の儲け方講座��
今日の一言
「目標・計画を立てとにかく、物件を購入してみる。」
次回では物件を購入する判断基準をアドバイスいたします。
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2004年10月11日
不動産投資用語１
興味ある方は参考にして下さい。
利回りと呼ばれるものは３種類ありますが、業界で一般的に使われているものは「表面利回り」です
（１）「表面利回り」
物件の管理費・修繕積立費・税金等の諸経費を全く考慮しない数値。
（２）「ネット利回り」
年間賃料収入から物件の維持管理費・修繕積立金等の諸経費を差し引いた実収入を購入価格で除した数値です
（３）「実質利回り」
「ネット利回り」から借入利息・固定資産税を差し引いた収入を、購入価格で除した数値。
計算式
表面利回り（％）＝年間賃料収入/購入価格×１００
例：毎月10万円、年間賃料収入１２０万円 購入価格１０００万円
の物件の場合は表面利回りが１２％の優良物件になります。
ネット利回り（％）＝Ｃ／購入価格
Ｃ＝年間賃料収入―管理費―修繕積立金
実質利回り（％）＝Ａ／Ｂ×１００
Ａ＝年間賃料収入―管理費―修繕積立金―借入利息―固定資産税
Ｂ＝購入価格＋登録免許税＋競売代行料（仲介手数料）＋ローン手数料
